La solvabilité d'un locataire est le critère numéro un pour une régie immobilière. Un loyer impayé coûte en moyenne plusieurs milliers de francs de procédure, sans compter les mois de loyers perdus. Voici comment vérifier efficacement la capacité financière d'un candidat avant de signer le bail.
Le ratio loyer/revenu : le seuil clé en Suisse
La règle de base appliquée par la quasi-totalité des régies suisses : le loyer mensuel ne doit pas dépasser un tiers (1/3) du revenu net mensuel du ménage.
Exemple : pour un appartement à 1 800 CHF/mois, le revenu net du ménage doit être d'au moins 5 400 CHF/mois.
Comment calculer le revenu de référence ?
Le revenu pris en compte inclut généralement :
- Le salaire net mensuel (après déductions sociales)
- Les revenus du conjoint ou partenaire cohabitant
- Les rentes AVS/AI stables
- Les revenus d'une activité indépendante (avec justificatifs)
Il exclut généralement :
- Les allocations chômage (revenus temporaires)
- Les allocations familiales (sauf en complément)
- Les revenus occasionnels non réguliers
Certaines régies utilisent le revenu brut au lieu du net — il convient de le préciser dans la fiche de candidature pour éviter les malentendus.
Cas particuliers
Couple : on additionne les revenus des deux personnes si elles signent toutes deux le bail.
Étudiant : si le revenu propre est insuffisant, un garant (généralement les parents) peut co-signer. Le revenu du garant est alors vérifié.
Indépendant : le revenu se base sur la moyenne des 2–3 dernières années fiscales, pas sur la dernière fiche de salaire.
L'extrait de poursuites : indicateur d'historique financier
L'extrait de l'Office des poursuites (ODP) complète l'analyse du revenu. Il révèle l'historique de dettes du candidat sur les 5 dernières années (20 ans pour les actes de défaut de biens).
Ce qu'il faut regarder
Aucune inscription : situation idéale. Le candidat n'a jamais fait l'objet de poursuites enregistrées dans ce canton.
Commandements de payer : indiquent des demandes de paiement formelles. S'ils sont anciens et isolés, c'est moins préoccupant. Des CP récents et récurrents sont un signal d'alerte.
Actes de défaut de biens (ADB) : dettes définitivement non recouvrées. Ils restent inscrits 20 ans. Un candidat avec des ADB n'est pas systématiquement à exclure — certaines régies l'acceptent avec une garantie de loyer renforcée ou un garant solide.
Les autres indicateurs de solvabilité
Stabilité professionnelle
Un contrat à durée indéterminée dans une entreprise établie est un facteur de confiance. À l'inverse :
- Période d'essai en cours : risque d'interruption de revenus
- Contrat à durée déterminée : vérifier la durée restante vs durée du bail
- Activité en micro-entreprise récente : revenus encore incertains
Ancienneté dans le logement précédent
Un locataire qui reste longtemps dans le même logement (3–5 ans et plus) est généralement fiable. Un déménagement tous les 12–18 mois peut mériter une explication.
Références du précédent bailleur
Un ancien propriétaire ou gérant qui confirme que le locataire était ponctuel et respectueux est l'un des meilleurs indicateurs de comportement futur.
Scoring automatique : gagner du temps sans perdre en rigueur
Traiter manuellement tous ces indicateurs pour chaque candidat prend du temps — et introduit une subjectivité qui peut exposer la régie à des contestations.
Le scoring automatisé (comme celui de Locdoc) calcule un score synthétique à partir des informations du dossier :
- Ratio loyer/revenu (pondéré fortement)
- Statut de l'extrait de poursuites
- Type et stabilité du contrat de travail
- Complétude du dossier
Le score ne remplace pas le jugement humain, mais il permet de trier rapidement les candidatures et d'identifier celles qui méritent une attention approfondie.
Cadre légal : ce que la régie peut et ne peut pas faire
Ce qui est autorisé
- Demander les fiches de salaire et l'extrait de poursuites
- Vérifier les références auprès de l'employeur (avec accord du candidat)
- Calculer le ratio loyer/revenu et l'utiliser comme critère
Ce qui est interdit ou risqué
- Demander l'accès aux comptes bancaires complets (seuls les relevés résumés peuvent être acceptés)
- Discriminer sur la base de l'origine nationale, du sexe, de la religion
- Utiliser les données de solvabilité à des fins autres que l'évaluation de la candidature
La LPD 2023 impose que les données collectées soient proportionnées à leur finalité et supprimées après usage.
Checklist de vérification de solvabilité
Avant de valider une candidature, contrôlez les points suivants :
- Le ratio loyer/revenu est inférieur à 1/3
- L'extrait de poursuites est récent (moins de 3 mois)
- Les fiches de salaire sont cohérentes entre elles
- Le contrat de travail est en cours de validité
- Le permis de séjour est valide pour la durée du bail envisagée
- La liste des documents obligatoires est complète
- La répartition du revenu entre les colocataires est précisée
Avec Locdoc : vérification centralisée et traçable
Locdoc extrait automatiquement les informations clés de chaque document déposé par le candidat :
- Montant du salaire depuis la fiche de paie
- Statut des poursuites depuis l'extrait ODP
- Type de permis de séjour depuis le document officiel
Le gestionnaire visualise en un coup d'œil le score de solvabilité de chaque candidat, peut annoter sa décision, et télécharger un rapport pour le propriétaire.
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